Nâng cao giá trị tài sản khi thế chấp vay vốn ngân hàng

Ngân hàng đánh giá tài sản thấp, khách hàng đề nghị giá trị cao- đó là vấn đề hiện nay được nhiều người quan tâm khi thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng. Nhiều ngân hàng thương mại (NHTM) đã thuê tư vấn đánh giá tài sản để làm căn cứ cho vay nhằm bảo đảm quyền lợi cho cả khách hàng và ngân hàng. Tuy nhiên, nhiều khách hàng vẫn đề nghị các NHTM cần nâng cao giá trị tài sản cho khách hàng khi thế chấp vay vốn.

Hoạt động kinh doanh của các ngân hàng là hoạt động mang tính rủi ro. Ngoài ngành nghề kinh doanh quy định trong điều lệ được pháp luật cho phép thì hoạt động chủ yếu của ngân hàng là hoạt động huy động và cho vay vốn. Hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn rủi ro, khách hàng vay vốn vì nhiều lý do không trả được nợ (bao gồm cả nợ gốc và nợ lãi) dẫn đến ngân hàng phải “gồng mình” vừa bù đắp cho khoản vay mà khách hàng không trả được theo hợp đồng tín dụng đã ký, vừa phải trả lãi tiền huy động từ tổ chức và người dân dẫn đến hoạt động của ngân hàng bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Để hạn chế thấp nhất nợ xấu xảy ra, trong quá trình làm thủ tục vay vốn nhiều NHTM đánh giá tài sản thế chấp vay vốn của khách hàng luôn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Nhiều khách hàng cho rằng, việc này dẫn tới quá trình tiếp cận nguồn vốn sẽ gặp khó khăn.

Chị Nguyễn Thị Hà, ở tổ 1, phường  Hai Bà Trưng (TP Phủ Lý) cho biết: Đầu năm 2024, gia đình tôi làm thủ tục vay vốn của ngân hàng 2 tỷ đồng để kinh doanh buôn bán và dùng tài sản thế chấp là một ngôi nhà 3 tầng tại trung tâm thành phố Phủ Lý, có diện tích đất 64 m2. Nếu tính theo giá thị trường thì ngôi nhà có giá khoảng 4,2 - 4,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi làm thủ tục vay vốn ngân hàng, cán bộ tín dụng đến thẩm định tài sản chỉ định giá cho ngôi nhà ở mức khoảng 2 tỷ đồng. Nếu thế chấp ngôi nhà để vay vốn thì gia đình tôi tối đa cũng chỉ vay được khoảng 1,4 tỷ đồng (tương đương với 70% giá trị tài sản). Chúng tôi kiến nghị các NHTM cần đánh giá tài sản sát với giá thị trường để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân vay vốn.

Theo phân tích của các NHTM, khi thị trường bất động sản sôi động, giá cả tăng đột biến, nên việc thẩm định đánh giá tài sản bảo đảm của khách hàng khi thế chấp nhà đất vay vốn cũng được các ngân hàng tính toán hết sức cẩn trọng. Nếu các ngân hàng định giá tài sản bảo đảm theo giá vị trí đất Nhà nước quy định, thì giá trị vốn vay được sẽ rất ít, còn đánh giá tài sản theo giá thị trường, không cẩn thận ngân hàng sẽ  giữ "tài sản bảo đảm ảo’’. Để bảo đảm an toàn nguồn vốn, nhiều ngân hàng đã nâng cao khả năng thẩm định giá trị tài sản bằng việc hằng năm thuê tư vấn định giá đất trong khu vực. Trên cơ sở đó tư vấn sẽ căn cứ giá đất của Nhà nước quy định và cả giá thị trường để đưa ra một mức giá phù hợp nhất bảo đảm cả quyền lợi cho khách hàng và ngân hàng.

Ông Trần Hồng Việt, Giám đốc Chi nhánh Agribank Kim Bảng cho biết: Để tháo gỡ khó khăn khi dùng tài sản bảo đảm thế chấp vay vốn ngân hàng, hằng năm, chi nhánh đều căn cứ theo cả giá trị của Nhà nước quy định và cả giá thị trường. Căn cứ vào đó, Chi nhánh Agribank Kim Bảng sẽ định giá tài sản thế chấp của khách hàng để giải ngân vốn cho phù hợp với từng thời điểm. Bởi thực tế, dùng tài sản thế chấp sẽ bảo đảm đúng thủ tục pháp lý khi cho vay vốn và quan trọng nhất nâng cao trách nhiệm của khách hàng khi sử dụng vốn. Quan điểm của đơn vị chỉ tính giá trị đất và cho vay tương đương giá trị 70%, còn tài sản trên đất không tính; còn nếu tính cả tài sản trên đất, khi khách hàng phá đi xây dựng lại hoặc tháo tài sản đem bán thì ngân hàng sẽ mất giá trị tài sản bảo đảm.

Nhằm cải cách hành chính cho khách hàng thế chấp tài sản khi vay vốn, Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tỉnh Hà Nam tăng cường phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc trao đổi, cung cấp thông tin về việc thông báo thu hồi, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có liên quan đến hoạt động ngân hàng trên địa bàn tỉnh Hà Nam, đăng ký tài sản bảo đảm tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hai đơn vị đã xây dựng Quy chế phối hợp trao đổi và cung cấp thông tin, góp phần tạo ra hành lang pháp lý để cho các tổ chức tín dụng làm căn cứ cho vay vốn và xử lý rủi ro trong quá trình giải ngân. Cách làm này sẽ giúp các NHTM hạn chế được rủi ro khi cầm tài sản bảo đảm và nâng cao hiệu quả hoạt động giải ngân vốn. Đối với tài sản bảo đảm đủ điều kiện, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở các huyện, thị xã và thành phố sẽ xác nhận nhanh chóng cho khách hàng để ngân hàng có đủ điều kiện làm thủ tục giải ngân vốn cho vay.

Theo đánh giá của các NHTM, việc cung cấp thông tin giữa Sở Tài nguyên và Môi trường và ngành ngân hàng trên địa bàn sẽ hỗ trợ nhanh chóng tích cực cho các tổ chức tín dụng giải ngân, làm tốt công tác quản lý và phòng ngừa, hạn chế rủi ro khi cho khách hàng vay vốn.

Trần Thoan