Gỡ “nút thắt” về nhà ở và thị trường bất động sản
Phát huy lợi thế cửa ngõ phía Nam thủ đô à Nội, với hạ tầng giao thông được quan tâm đầu tư ngày càng đồng bộ và hiện đại, những năm gần đây, Hà Nam đã và đang trở thành điểm đến hấp dẫn, thu hút nhiều dự án bất động sản (BĐS) do các nhà đầu tư lớn có năng lực, kinh nghiệm thực hiện. Tuy nhiên, do những tác động tiêu cực của nền kinh tế, khả năng thanh khoản chậm, nhiều dự án BĐS rơi vào tình trạng “đóng băng”. Vì vậy, nhằm tháo gỡ những khó khăn cho các nhà đầu tư, nhiều giải pháp phục hồi thị trường BĐS đã được tỉnh quan tâm chỉ đạo triển khai; trọng tâm là phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở công nhân, các khu đô thị xung quanh các khu công nghiệp (KCN).
Theo báo cáo của Sở Xây dựng, sau khi Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 được ban hành, UBND tỉnh đã ban hành văn bản triển khai thi hành luật, các thủ tục hành chính về kinh doanh BĐS được công khai trên cổng thông tin của tỉnh. Theo đó, nhiều dự án BĐS đã được thu hút đầu tư từ năm 2015 đến nay. Với đầy đủ các loại hình nhà, công trình xây dựng sẵn, quyền sử dụng đất và hình thức kinh doanh (bán, cho thuê, chuyển nhượng, cho thuê, thuê lại quyền sử dụng đất), thị trường BĐS Hà Nam chủ yếu tập trung vào sản phẩm BĐS nhà ở (chủ yếu là đất nền, nhà ở riêng lẻ) và BĐS công nghiệp.
Tuy nhiên, sau một thời gian dài “phát triển nóng”, cũng như nhiều địa phương trong cả nước, thị trường BĐS trên địa bàn Hà Nam rơi vào tình trạng “đóng băng”. Khả năng thanh khoản chậm khiến nhiều nhà đầu tư BĐS gặp khó khăn. Vì vậy, năm 2023, để khắc phục những hệ lụy do sự “phát triển nóng” của thị trường BĐS, cùng với việc triển khai một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS theo Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ, Sở Xây dựng đặc biệt chú trọng đến các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với lĩnh vực BĐS.
Theo đó, sở đã phối hợp với cơ quan an ninh và chính quyền địa phương tiến hành kiểm tra và xử lý các vi phạm liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS; đồng thời, yêu cầu các địa phương tăng cường quản lý, sử dụng, giao dịch BĐS trên địa bàn tỉnh; thường xuyên kiểm tra điều kiện kinh doanh BĐS của các tổ chức, cá nhân; nắm bắt, xử lý các giao dịch môi giới, góp vốn, chuyển nhượng thông qua các hình thức không đúng quy định. Cùng với đó, sở cũng đã phối hợp tổ chức tuyên truyền rộng rãi trên phương tiện thông tin đại chúng các quy định về hoạt động giao dịch BĐS; tăng cường quản lý các hoạt động môi giới có liên quan đến hoạt động giao dịch BĐS tại địa phương; kịp thời kiểm tra ngăn chặn các thông tin, hình thức rao bán, quảng cáo các dự án nhà ở chưa thực hiện đầy đủ quy trình thủ tục và chưa đầu tư xây dựng theo quy định.
Đặc biệt, trong quý I/2024, thực hiện Quyết định số 2014/QĐ-UBND ngày 01/11/2022 về phê duyệt Kế hoạch điều tra, thu thập, cập nhật thông tin về nhà ở và thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh Hà Nam và Quyết định số 331/QĐ-UBND ngày 24/3/2023 về việc phê duyệt dự toán triển khai kế hoạch điều tra, thu thập, cập nhật thông tin về nhà ở và thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh Hà Nam năm 2022 và 2023, Sở Xây dựng đã phối hợp với Trung tâm Nghiên cứu nhà ở và thị trường BĐS - Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng tổ chức hội nghị tập huấn, hướng dẫn sử dụng phần mềm, bàn giao tài khoản quản trị cho các chủ đầu tư dự án BĐS và các sàn giao dịch dự án BĐS trên địa bàn. Căn cứ Quyết định số 1686/QĐ-TTg ngày 26/12/2023 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Quy hoạch tỉnh Hà Nam thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, Sở Xây dựng đã trình UBND tỉnh về việc xin chủ trương lập điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở tỉnh Hà Nam giai đoạn 2021-2030 và điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở tỉnh Hà Nam giai đoạn 2021-2025. Vai trò quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường BĐS ngày càng được khẳng định. Nhiều khó khăn trong lĩnh vực nhà ở và thị trường BĐS từng bước được tháo gỡ.
Hiện nay, toàn tỉnh có 43 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở cơ bản hoàn thành có sản phẩm chính là đất nền, trong đó 05 dự án có nhà ở xây dựng sẵn; 01 dự án thực hiện huy động vốn thông qua kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai (Tổ hợp thương mại dịch vụ Hà Nam) với 31 căn nhà phố thương mại; 18 dự án được UBND tỉnh chấp thuận vị trí được chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây nhà ở, chưa kể các dự án đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo pháp luật về đất đai, cho thuê đất để xây dựng nhà xưởng sản xuất trong KCN (với 08 KCN đang hoạt động), cụm công nghiệp.
Riêng đối với lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS, trong năm 2022-2023, toàn tỉnh có 03 sàn giao dịch BĐS đã gửi thông báo hoạt động về Sở Xây dựng để quản lý. Hầu hết các giao dịch đều thực hiện tại các tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS dạng văn phòng môi trường, trung tâm môi giới, hoạt động không thường xuyên, với tổng số doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐS là 649 doanh nghiệp... Riêng trong quý I/2024, tỉnh cũng đã chấp thuận chủ trương đầu tư: 03 dự án nhà ở thương mại; lựa chọn nhà đầu tư: 06 dự án; số lượng dự án được cấp phép xây dựng: 02 dự án (gồm: Dự án đầu tư xây dựng (ĐTXD) Khu đô thị mới tại thị trấn Tân Thanh, huyện Thanh Liêm (TL-ĐT06.21) và dự án ĐTXD Công viên chủ đề kết hợp nhà ở tại thành phố Phủ Lý (PL-ĐT11.22). 01 dự án hoàn thành trong quý là Dự án Hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư mới tại xã Đức Lý, huyện Lý Nhân. 2 dự án căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, gồm dự án: Xây dựng Khu nhà ở kết hợp chỉnh trang đô thị tại tổ dân phố Ngũ Nội, phường Bạch Thượng, thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam và dự án Xây dựng Khu nhà ở dân cư tại thị trấn Ba Sao, huyện Kim Bảng (KB-ĐT.09.22). Lượng giao dịch nhà ở riêng lẻ, đất nền chuyển nhượng trong quý I/2024 là: 1.820 giao dịch, với tổng giá trị giao dịch: 775.693,0 triệu đồng...
Thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được duyệt và cụ thể hóa mục tiêu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo Quyết định 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân KCN giai đoạn 2021-2030; trong quý I/2024, UBND tỉnh đã thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư 01 dự án về nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động làm việc tại KCN (Liên danh Công ty TNHH Flanmingo Hải Tiến và Công ty CP Hồng Hạc Đại Lải đầu tư Dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân tại xã Lê Hồ, huyện Kim Bảng tại Quyết định số 1642/QĐ-UBND ngày 29/12/2023); chấp thuận chủ trương đầu tư 05 dự án về nhà ở xã hội, trong đó có 02 dự án về nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị (nhà ở xã hội thuộc Khu đô thị Đồng Văn Xanh do Liên danh Công ty cổ phần doanh nghiệp Hà Nam và Công ty TNHH Thi Sơn làm chủ đầu tư, đã cơ bản hoàn thành và khu nhà ở xã hội tại phường Đồng Văn, thị xã Duy Tiên do Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD làm chủ đầu tư) và 03 dự án về nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động tại khu công nghiệp...
Theo các nhà quản lý, chuyên gia dự báo, thị trường BĐS trong nước sẽ khởi sắc hơn từ nửa cuối năm 2024, bởi 03 Luật BĐS lớn được thông qua; mặt bằng lãi suất đã giảm và kỳ vọng duy trì thấp; niềm tin và thanh khoản dần cải thiện, tập trung ở phân khúc căn hộ; sự phát triển cơ sở hạ tầng hỗ trợ phục hồi thị trường BĐS. Bên cạnh đó, giảm lãi vay cũng kỳ vọng giảm áp lực tài chính, từ đó phục hồi hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư BĐS. Đặc biệt đối với phân khúc chung cư trung cấp và bình dân, nhà ở xã hội, do nhu cầu ở thực của người dân vẫn lớn khi nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ phục hồi dần. Thêm nữa, sự ra đời của Thông tư 06/2023/TT-NHNN sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng cũng đã góp phần tháo gỡ “nút thắt” về vốn.
Theo lãnh đạo một số ngân hàng thương mại trên địa bàn cho rằng: Thị trường BĐS dù gặp nhiều khó khăn nhưng đó là bức tranh chung của thị trường trong nước không riêng ở Hà Nam. Tuy nhiên, trong các phân khúc BĐS thì đất nền vẫn là kênh thu hút được dòng tiền và tạo tính thanh khoản rất cao. Nhất là sau khi các ngân hàng đã giảm lãi suất, các ngành nghề sẽ dần phục hồi trong năm 2024, ở đất nền cũng là một phân khúc mang giá trị bền vững, lâu dài tích luỹ theo năm tháng nên giới đầu tư vào phân khúc này đang có tâm lý chờ đợi ngày càng gia tăng. Thêm nữa, mới đây, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), có hiệu lực từ đầu năm 2025 quy định siết phân lô bán nền, điều này cũng cho thấy sự điều chỉnh nóng sốt đất nền đang dần thực thi. Với số lượng phân lô bán nền ở các đô thị rầm rộ trong những năm gần đây thì việc siết phân lô này sẽ tác động đến toàn bộ thị trường BĐS trong nước và đất nền có thể không còn tình trạng sốt đất như trước đây. Bởi, theo khoản 6 Điều 31 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), sẽ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Việc mở rộng phạm vi áp dụng so với quy định hiện hành (tại các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương)...
Năm 2024, Luật BĐS sửa đổi cũng sẽ tác động lớn đến thị trường BĐS; giúp minh bạch rất nhiều trong việc mua bán, đặc biệt là hoạt động phân lô bán nền; tăng cường sự kiểm soát quản lý nhà nước đối với các hoạt động phân lô bán nền; bảo đảm đồng bộ tính mỹ quan về kiến trúc, quy hoạch đô thị (phải xây dựng nhà trên đất trước khi bán cho người mua); bảo đảm sử dụng hợp lý, hiệu quả tránh lãng phí tài nguyên quỹ đất… Ngoài ra, Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua kỳ vọng sẽ có tác động tích cực đối với thị trường BĐS, đặc biệt là minh bạch hơn trong các khâu phát triển BĐS. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc Sở Xây dựng, để thị trường BĐS Hà Nam phục hồi và phát triển bền vững, vẫn còn nhiều “nút thắt” cần được tháo gỡ.
Mặc dù, đã có nhiều tín hiệu khởi sắc, nhưng những tháng đầu năm 2024, các doanh nghiệp BĐS vẫn đang đối diện với nhiều khó khăn thách thức khi thị trường vẫn còn trầm lắng, đời sống của người dân gặp nhiều khó khăn và vẫn còn nhiều vướng mắc liên quan đến thị trường nhà ở và BĐS cần được tháo gỡ. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ để thanh khoản vốn song cũng gặp rất nhiều khó khăn. Thị trường BĐS sức mua và thanh khoản giảm mạnh, kéo theo khó khăn của nhiều ngành nghề khác.
Tuy nhiên, nếu so với thu nhập của người dân trong tỉnh, giá nhà ở, giá đất vẫn ở mức cao vượt khả năng đáp ứng về tài chính của đại đa số người dân. Đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nhà ở cũng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc liên quan đến các vấn đề pháp lý trong lĩnh vực đất đai; lĩnh vực quy hoạch; lĩnh vực đầu tư; lĩnh vực nhà ở, đô thị và liên quan nguồn vốn tín dụng; vướng mắc về giải phóng mặt bằng; việc giải quyết đề xuất của doanh nghiệp tới các cơ quan chức năng vẫn còn chậm trễ và vướng mắc trong việc thực hiện một số quy định.
Đối tượng được mua nhà ở xã hội là cán bộ, công nhân làm việc tại KCN Đồng Văn IV chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình; chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội; chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực (trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân dưới 10m2/người).
Ngoài ra, công nhân phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội, có tham gia BHXH tại tỉnh 1 năm trở lên; phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Nói cách khác, phải là người có thu nhập hàng tháng từ 11 triệu đồng trở xuống (132 triệu đồng/năm) nếu không có người phụ thuộc. Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Nếu đối chiếu các quy định trên, bước đầu tại KCN Đồng Văn IV mới có gần 300 cán bộ công nhân đăng ký mua nhà ở xã hội, trong đó mới có 43 hồ sơ đủ điều kiện mua nhà ở trong KCN.
Ngoài khó khăn trên, nhiều dự án BĐS của các doanh nghiệp còn gặp khó khăn về giải phóng mặt bằng, cơ chế chính sách liên quan. Cụ thể khi các ngân hàng thương mại thắt chặt tín dụng cho vay BĐS có mặt tích cực là góp phần kiểm soát lượng cung tiền vào thị trường BĐS giảm mạnh so với thời gian trước; tác động đến hành vi vay vốn mua đất đầu cơ, phân lô bán nền, giảm được tình trạng giá BĐS ảo. Động thái này sẽ từng bước hạ nhiệt giá nhà đất vốn đã quá cao trong thời gian qua, góp phần đưa thị trường đất nền sẽ ổn định hơn và trở về với giá thực. Hơn nữa, khi ngân hàng siết chặt tín dụng đầu tư cho BĐS, những nhà đầu tư đất nền bắt buộc phải sử dụng tiền nhàn rỗi và đầu tư trung - dài hạn chứ không thể mua bán ngắn hạn, đẩy giá lên liên tục như thời gian qua.
Tại Hà Nam, việc thực hiện giải ngân Chương trình 120.000 tỷ đồng cho vay phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư còn chậm, chủ yếu do nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế; một số dự án nhà ở xã hội chưa thực sự hấp dẫn với người mua nhà bởi các yếu tố về giá thành, vị trí, quy hoạch, hạ tầng; một số chủ đầu tư đã có dự án nhưng chưa hoàn thiện đầy đủ thủ tục đáp ứng điều kiện vay vốn. Nhiều chủ đầu tư còn đánh giá lãi suất gói vay ưu đãi trên vẫn cao, trong khi thời gian cho vay ngắn nên chưa thu hút được các doanh nghiệp, người dân vay vốn.
Trong quý I/2024, bình quân một tháng văn phòng tiếp nhận khoảng 4.000 hồ sơ liên quan đến đất đai, trong đó có khoảng 1.800 hồ sơ chuyển nhượng. Tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giảm do thị trường BĐS trầm lắng và nhu cầu giao dịch của người dân giảm mạnh.
Nhìn chung, thị trường BĐS trong thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn vì mặt bằng lãi suất cao; việc mất niềm tin của nhà đầu tư sau những sự kiện về trái phiếu doanh nghiệp, vướng mắc pháp lý và dòng vốn tín dụng vào BĐS bị thắt lại khi Ngân hàng Nhà nước giảm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn... Cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, thiếu nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp ở đô thị, đặc biệt là thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội.
Trong quý I/2024, thị trường BĐS Hà Nam nói riêng, trong cả nước nói chung đang trải qua một giai đoạn phục hồi tích cực với những tín hiệu khởi sắc. Tin rằng, với những chính sách đã và đang triển khai quyết liệt của Chính phủ, sự quyết tâm của cả hệ thống chính trị, trong năm 2024, những khó khăn, vướng mắc trên sớm được tháo gỡ, thị trường BĐS trên địa bàn sẽ sớm phục hồi và phát triển bền vững.
Thực hiện: Minh Thu - Trần Thoan
Thiết kế: Đức Huy
