Xây nhà làm hư hại nhà hàng xóm giải quyết thế nào?
Nếu phát hiện công trình bên cạnh có dấu hiệu bị ảnh hưởng, cần khẩn trương tạm dừng thi công để tiến hành xác minh, xem xét mức độ thiệt hại cũng như thoả thuận về phương hướng bồi thường kịp thời, tránh để lâu làm thiệt hại sẽ nặng hơn, mức bồi thường cũng cao hơn, thậm chí phải xây lại toàn bộ.
"Bác tôi đang xây nhà 5 tầng trên mảnh đất hợp pháp, có đủ giấy phép. Tuy nhiên, khi thi công tới tầng 2 thì nhà bên cạnh bị lún và nứt tường. Vậy pháp luật quy định cách giải quyết như nào?”, bạn đọc hỏi.
Về nội dung này, luật gia Ninh Văn Quang, Công ty luật TNHH Trường Sơn (địa chỉ tại thành phố Hà Nội) cho biết, xây nhà, đào móng làm nứt, nghiêng, thậm chí đổ nhà hàng xóm đã từng xảy ra ở không ít địa phương, với nhiều hậu quả đáng tiếc.
Để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, Điều 175 Mục 3 Chương XI phần thứ hai Bộ luật Dân sự năm 2015 (Luật số: 91/2015/QH13, ngày 24 tháng 11 năm 2015) quy định ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 9 Chương I Nghị định 06/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 01 năm 2021 hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng, hoạt động quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện trên nguyên tắc đảm bảo an toàn cho con người, tài sản, thiết bị, công trình, các công trình lân cận và môi trường xung quanh.
Liên quan tới vấn đề đảm bảo chất lượng công trình đang thi công và sự an toàn cho công trình xây dựng lân cận, Điều 174 Mục 3 Chương XI phần thứ hai Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ, khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định. Không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.
“Việc xây dựng công trình làm lún và nứt tường nhà hàng xóm được xác định là hành vi xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của người có quyền khác đối với tài sản là nhà liền kề và hoàn toàn có thể bị xử phạt theo quy định pháp luật”, luật gia Quang khẳng định.
Về quy định bồi thường thiệt hại, Điều 605 Mục 3 Chương XX phần thứ hai Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ: Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác. Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.
Về mức bồi thường, các bên dựa vào thiệt hại thực tế để thỏa thuận mức bồi thường. Trường hợp không thể thống nhất, bên bị xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp có thể khởi kiện tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, quy định tại Điều 189 Chương XII phần thứ hai Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 (Luật số: 92/2015/QH13, ngày 25 tháng 11 năm 2015).
Điều 584 Mục 1 Chương XX Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, việc gây thiệt hại cho công trình lân cận, người gây thiệt hại phải bồi thường khi có hành vi xâm phạm tới bất động sản liền kề, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại (trừ trường hợp Bộ luật Dân sự và luật khác có liên quan quy định khác). Trong một số trường hợp người gây thiệt hại có thể được miễn trách nhiệm bồi thường nếu: Thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng; thiệt hại phát sinh hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
Về nguyên tắc bồi thường, Điều 585 Mục 1 Chương XX Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:
- Thiệt hại phải là thiệt hại thực tế, không phải thiệt hại ước tính hay thiệt hại trong tương lai. Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;
- Người phải bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình;
- Nếu mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì bên bị thiệt hại hoặc bên gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường;
- Nếu bên bị thiệt hại có lỗi trong việc gây thiệt hại thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Về mức xử phạt, theo Điểm a Khoản 2 Điều 31 Mục 2 Chương II Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 01 năm 2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, phạt tiền từ 30 - 40 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận hoặc gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác.
Theo luật gia Quang, trước khi tiến hành xây dựng công trình, chủ nhà nên mời đơn vị có chuyên môn trong lĩnh vực khảo sát chất lượng công trình và thoả thuận với nhà liền kề về việc giám sát hiện trạng công trình liền kề làm căn cứ đối chiếu nếu có thiệt hại xảy ra. Việc khảo sát và thoả thuận nên được lập thành văn bản và có sự chứng kiến của các cá nhân hoặc cơ quan có uy tín (thường là cán bộ hoặc công chức Ủy ban Nhân dân xã/phường).
Đồng thời, tuân thủ nghiêm các quy định xây dựng và các nội dung trong giấy phép xây dựng; áp dụng các biện pháp an toàn như che chắn, chống, đỡ nếu công trình liền kề đã bị nghiêng.../.
