Hợp đồng nhà hai giá và hậu quả pháp lý trong giao dịch nhà đất
Hợp đồng nhà hai giá là gì, và hậu quả pháp lý của việc này ảnh hưởng đến đâu đối với người mua nhà?
Trả lời:
Luật sư Quách Thành Lực, Giám đốc Công ty Luật Pháp trị - Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, hợp đồng nhà đất hai giá được hiểu là trong một giao dịch chuyển nhượng đất mà 2 bên thỏa thuận giá ghi trong Hợp đồng công chứng giá thấp, còn thực tế giao dịch là giá đúng như hai bên giao dịch với nhau. Ví dụ, với giao dịch nhà đất khoảng 1 tỷ đồng hai bên chỉ thỏa thuận giá trong Hợp đồng công chứng 100 triệu.
Hợp đồng công chứng ghi giá thấp sẽ giúp hai bên tránh được 2% thuế thu nhập cá nhân, 0,5 % thuế trước bạ. Với một giao dịch 1 tỷ đồng, 2 bên có thể giảm được khoảng 20 triệu tiền thuế phải nộp Ngân sách.
Theo quy định của Bộ luật dân sự Hợp đồng ghi giá thấp là Hợp đồng giả tạo, Hợp đồng ghi giá đúng là Hợp đồng bị che dấu. Theo quy định tại điều 124 Bộ luật dân sự năm 2015 có nêu:
"1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu"
Hợp đồng giả tạo vô hiệu toàn bộ:
Người thứ ba có thể là cá nhân hoặc pháp nhân. Nhà nước là pháp nhân phi thương mại theo xác định tại điều 76 Bộ luật dân sự năm 2015. Hành động khai giá thấp để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế với Nhà nước đủ căn cứ tuyên bố giao dịch này vô hiệu.
Thời hạn yêu cầu tuyên bố giao dịch này không bị hạn chế. Bất cứ khi nào bên liên quan đến giao dịch cũng có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.
Người mua nhà đất đối diện với hậu quả pháp lý vô cùng lớn. Đó là khi Hợp đồng bị tuyên vô hiệu các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Với giá đất tăng chóng mặt như hiện nay thì bên mua nhà đất sẽ thua lỗ rất lớn.
Hợp đồng bị che dấu cũng vô hiệu toàn bộ:
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực, sang tên mới được coi là hợp pháp. Hợp đồng mua bán viết tay, không có công chứng, chứng thực, không sang tên bằng Hợp đồng này, Hợp đồng không xác định được chính xác giá nên giao dịch này vô hiệu về hình thức và vô hiệu về nội dung.
Hợp đồng này cũng có thể bị tuyên bố vô hiệu.
Từ những thông tin trên, Luật sư Lực cho rằng bạn có thể tích kiệm được chút ít tiền thuế nhưng hậu quả pháp lý bạn phải đối mặt là vô cùng lớn. Theo quy định thuế Thu nhập cá nhân 2% người bán chịu. Bạn chỉ phải chịu 0,5% thuế trước bạ.
Do đó việc chấp nhận đóng thuế đúng giá thực tế là một cách phòng ngừa hữu hiệu, cách giảm thiểu rủi ro pháp lý trong giao dịch nhà đất.
