Quốc hội thảo luận về dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Về phạm vi điều chỉnh của dự án luật (Điều 1), một số ý kiến đề nghị bổ sung các quy định về đầu tư tạo lập bất động sản vì hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm cả hành vi đầu tư tạo lập bất động sản có mục đích kinh doanh.
Ý kiến khác lại cho rằng dự án Luật chủ yếu điều chỉnh các hành vi mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản và các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, do đó hành vi đầu tư tạo lập bất động sản không phải là hành vi kinh doanh nên không thuộc đối tượng điều chỉnh của dự án Luật.
Liên quan đến các quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản (khoản 3 Điều 16), nhiều ý kiến cho rằng, bất động sản là nhà, công trình xây dựng là những tài sản có giá trị lớn cần có quy định chặt chẽ về thời điểm chuyển quyền sở hữu để hạn chế các tranh chấp trong quan hệ hợp đồng và bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.
Do đó, đề nghị nên quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản là thời điểm mà việc đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng có hiệu lực để đảm bảo phù hợp với quy định của Luật đất đai về đăng ký chuyển quyền sử dụng đất.
Theo một số đại biểu, thực tế thời gian qua thị trường bất động sản phát sinh nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng liên quan đến việc sử dụng tiền ứng trước của khách hàng để triển khai dự án. Để đảm bảo tính lành mạnh của thị trường, dự thảo cần bổ sung quy định về việc sử dụng tiền ứng trước của khách hàng phải thông qua một ngân hàng để kiểm soát, bảo đảm việc sử dụng tiền của chủ đầu tư đúng mục đích, phù hợp với tiến độ của dự án, đồng thời cần có chế tài buộc chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng.
Về sàn giao dịch bất động sản, nhiều ý kiến cho rằng không nên bắt buộc giao dịch phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, bởi lẽ quy định như vậy sẽ làm tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, chi phí.
Trên thực tế, các chủ đầu tư hoàn toàn có thể thực hiện hình thức quảng cáo, chào hàng, bán trực tiếp cho khách hàng mà không thông qua sàn giao dịch bất động sản. Do đó, không nên quy định cứng nhắc điều này trong dự thảo luật mà việc lựa chọn giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản hay không nên để cho doanh nghiệp và khách hàng tự quyết định.
Về quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản, nhiều ý kiến tán thành quy định của dự án Luật về các hình thức mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được kinh doanh bất động sản; chưa mở rộng cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên đất được giao, đất nhận chuyển nhượng.
Tuy nhiên các ý kiến cũng đề nghị không nên cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư kinh doanh bất động sản đối với khu vực nhạy cảm về quốc phòng, an ninh.
Về quy định mở rộng việc cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai (Điều 23 và Điều 28), nhiều ý kiến cho rằng, việc dự thảo luật bổ sung quy định này là cần thiết nhằm tạo điều kiện cho bên thuê bất động sản chủ động tham gia với chủ đầu tư trong việc hoàn thiện thiết kế, tránh tình trạng phải cải tạo, sửa chữa cho phù hợp với mục đích thuê gây tốn kém, lãng phí.
Tuy nhiên, Ban soạn thảo cần làm rõ hơn nội hàm nhà, công trình hình thành trong tương lai để bảo đảm chặt chẽ, phù hợp giữa các luật đã và sẽ ban hành như Luật nhà ở... Đồng thời cần có các quy định rõ hơn về vấn đề này, nhất là các quy định liên quan đến bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên mua, thuê, thuê lại, thuê mua bất động sản.
Liên quan đến quy định về hoạt động kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, có ý kiến cho rằng, dự án Luật còn thiếu các quy định bảo đảm sự giám sát của Nhà nước đối với thị trường bất động sản để bảo vệ lợi ích của các bên tham gia thị trường như chưa có quy định về công cụ kiểm tra, đánh giá thị trường; thiếu các chế tài để xử lý các vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản…
Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hạn chế tình trạng đầu cơ, trục lợi gây nên các cơn sốt ảo, bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư và khách hàng, đề nghị Ban soạn thảo cần nghiên cứu, bổ sung các thiết chế về theo dõi, giám sát đối với thị trường, bảo vệ lợi ích của các bên tham gia kinh doanh bất động sản.
Trước đó, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật xây dựng (sửa đổi).
Quốc Khang
Đọc nhiều
